ARU – Centro Histórico Alcácer do Sal

A delimitação da Área de Reabilitação Urbana (ARU) do Centro Histórico de Alcácer do Sal foi aprovada pela Assembleia Municipal em sessão de 20 de fevereiro de 2015, sob proposta da Câmara Municipal datada de 22 de janeiro de 2015, nos termos do procedimento previsto no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. Esta deliberação foi publicada em Diário da República, 2ª Série, nº 63, Parte H, de 31 de março de 2015, através do Aviso nº 3440/2015.

Uma ARU é uma área territorialmente delimitada que, em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada através de uma operação de reabilitação urbana aprovada em instrumento próprio ou em plano de pormenor de reabilitação urbana.

Com a aprovação da delimitação da ARU, os proprietários que promovam obras de reabilitação urbana nos imóveis nela compreendidos passam a poder candidatar-se a diversos apoios e incentivos fiscais e financeiros.

• Fomentar a reabilitação dos edifícios;
• (Re)Povoar/ (re)urbanizar o centro histórico;
• Manter a matriz urbanística e o sistema de vistas de e para o rio e a zona marginal;
• Garantir a qualidade urbana do centro histórico;
• Manter a expressão construtiva, os materiais, a paleta de cores, o desenho, a composição característica de elementos dos edifícios e reverter as situações indesejáveis;
• Melhorar a qualidade dos estabelecimentos comerciais;
• Criação de condições para garantir e fixar mais e melhores atividades económicas.

– Isenção de taxas municipais relacionadas com obras de reabilitação, designadamente:

• Taxas referentes ao licenciamento, comunicação prévia e autorização das operações urbanísticas;
• Taxas referentes à emissão de alvarás que titulam as operações referidas;
• Taxas devidas por ocupação de domínio público, motivada por aquelas intervenções;
• Taxas pela realização de vistorias;

– Redução da Taxa Municipal de realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas em 50%, nas situações em que haja lugar à sua tributação.

– A requerimento do proprietário, podem usufruir dos apoios municipais, nomeadamente as isenções e reduções de taxas, os proprietários que promovam obras de reabilitação dos seus imóveis, nos termos da definição constante do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto):

«Reabilitação de edifícios» a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas»;

– Relativamente à ocupação de domínio público, poderão candidatar-se a estes benefícios não só as grandes intervenções de reabilitação de edifícios, mas também as obras de menor dimensão, incluindo as isentas de controlo prévio, nomeadamente as obras de reparação e conservação de fachadas;

– O pedido de isenção das referidas taxas não isenta os proprietários de apresentar cumulativamente o necessário pedido de ocupação de via pública, com formulário próprio devidamente preenchido acompanhado dos demais documentos necessários.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

– Isenção para os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária, ao abrigo do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF);

– Isenção durante 5 anos para prédios urbanos reabilitados, ao abrigo do disposto nos n.ºs 1, 2 e 3 do art.º 12º da Lei das Finanças Locais – Lei nº 2/2007, de 15 de janeiro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 22-A/2007, de 29 de junho, Lei n.º 67-A/2007, de 31 de dezembro e Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro (Orçamento de Estado para 2015).

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

– Isenção sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) nas aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística desde que, no prazo de três anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras – de acordo com o n.º 2 do art.º 45º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF);

– Isenção nas aquisições de prédios urbanos ou de fração autónoma de prédio urbano destinados a exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, de acordo com o n.º 8 do art.º 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

IRC

– Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana, de acordo com o n.º 1 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) (Redação dada pela Lei n.º 66-B/2012, de 31 de dezembro).

– Os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, exceto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas quanto aos rendimentos de capitais ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ao qual os rendimentos sejam imputáveis, excluindo:

a) As entidades que sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças;

b) As entidades não residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25% por entidades residentes;

– O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos fundos de investimento referidos no n.º 1 é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento.

IRS

– São dedutíveis à coleta em sede de IRS até ao limite de (euro) 500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação Imóveis localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação de acordo com o n.º 4 do art.º 71º do EBF.

– As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5 % sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em ‘área de reabilitação urbana’, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação de acordo com o n.º 5 do art.º 71º do EBF;

– Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis situados em ‘área de reabilitação urbana’, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação de acordo com o n.º 6 do art.º 71º do EBF.

IVA

Redução da taxa normal de IVA para a taxa reduzida (23% para 6%, taxas em vigor em 2015) nas empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, de acordo com a alínea a) do n.º 1 do art.º 18º do Código do Imposto Sobre Valor Acrescentado (CIVA).

A taxa do IVA reduzida de 6% a que se refere a alínea a) do nº 1 do artigo 18º do CIVA é aplicada ao valor global da empreitada, uma vez que a verba 2.23 não faz qualquer referência à distinção entre serviços e materiais.

A operação de reabilitação urbana deve ser celebrada através de um contrato de empreitada, devendo as correspondentes faturas conter a menção “IVA à taxa de 6% nos termos da verba 2.23 da tabela 1 anexa ao código do IVA”.

1 – Confirmação da localização do imóvel na ARU;

2 – Requerer vistoria antes do início da obra, com preenchimento de formulário próprio. Após a vistoria há lugar à emissão de relatório e atribuição de nível de conservação;

3 – Realização da obra de reabilitação do edifício com a apresentação do processo de obras na câmara, devidamente instruído nos termos do RJUE (se aplicável);

4 – Requerer vistoria após conclusão da obra, com preenchimento de formulário próprio, para verificar a sua conclusão e comparar níveis de conservação obtidos antes e depois da obra;

5 – Requerer emissão de “Certidão comprovativa de reabilitação de edifício” que dará o parecer sobre cumprimento da subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação.

6 – Verificando-se uma subida de pelo menos 2 níveis de estado de conservação do edifício (comparativamente ao estado antes e após a obra), o Município comunica o facto à Repartição de Finanças para obtenção de benefício fiscal.

Para as isenções previstas no artigo 45.º do EBF é condição que a reabilitação resulte numa classificação energética igual ou superior a A ou, que seja atribuída classe energética superior à anteriormente certificada, em pelo menos 2 níveis, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, com exceção dos casos em que tais prédios se encontrem dispensados de um ou mais requisitos de eficiência energética, nomeadamente nos termos do disposto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril.

As ações de Reabilitação são as intervenções destinadas a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel pelo menos 2 níveis acima do atribuído antes da intervenção, de acordo com a alínea a) do n.º 22 do art.º 71º do EBF.

O estado de conservação é o estado do edifício ou da fração determinado com rigor, objetividade e transparência mediante a realização de uma vistoria técnica para o efeito. A determinação do estado de conservação é realizada através da aplicação do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), nos termos da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro, com a finalidade de obter o Nível de Conservação do imóvel.

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência da Câmara Municipal, incumbindo-lhe certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação, de acordo com o n.º 23 do art.º 71.º do EBF.